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Ihr persönlicher Sicherheitsgurt beim Hauskauf
Sichern Sie sich den entscheidenden Vorsprung vor allen anderen Immobilienkäufern in NRW
Beenden Sie das quälende Warten auf den Kreditapparat Ihrer Hausbank. Mit einem von mir vorbereiteten Bonitätsnachweis treten Sie Maklern gegenüber souverän wie ein Cash-Käufer auf und sichern sich Ihr Traumobjekt im Rekordtempo.
Ihre Vorteile
Vier Vorteile beim Bestandskauf in NRW.
Vorbereiteter Finanzierungsnachweis
Sie treten Maklern souverän wie ein Cash-Käufer gegenüber — ohne wochenlanges Warten auf die Hausbank.
CO2- und Heizkosten realistisch eingerechnet
Die Warm-Rate stimmt — wir rechnen die steigende CO2-Steuer vor der Unterschrift in Ihre Belastung ein.
Sanierungspuffer ohne neuen Notar
Das Geld für die neue Heizung liegt bereit, bevor es gebraucht wird — ohne erneuten Grundbucheintrag.
Eigenkapital klug aufteilen
Nicht alles in den Kaufpreis — ein bewusster Liquiditätspuffer bleibt für Überraschungen nach Einzug.
§34i GewO · IHK-lizenziert · Essen-Werden
400+ Banken im VergleichKostenfrei — persönlich aus Essen100 % schufaneutralKfW & NRW.BANK zertifiziert§ 34i GewO lizenziert
Ihr Sicherheitsgurt beim Hauskauf
Drei Hebel, die Ihre Liquidität schützen.
Eine Bestandsimmobilie kann teurer werden als geplant — wenn Sie nicht vorbereitet sind. Diese drei Werkzeuge bauen wir vor der Unterschrift ein.
CO2-Kosten ehrlich einrechnen
Gas und Öl werden durch die CO2-Steuer jedes Jahr teurer. Wir rechnen diese Heizkosten realistisch in Ihre monatliche Belastung ein — bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Sanierungspuffer schon hinterlegt
Das Geld für eine neue Heizung oder ein neues Dach liegt bereit, bevor es gebraucht wird — ohne neuen Notartermin, ohne Zeitdruck, ohne erneuten Grundbucheintrag.
Eigenkapital klug aufteilen
Nicht alles ins Haus stecken: Ein bewusster Liquiditätspuffer bleibt auf Ihrem Konto — für das, was nach dem Einzug in einer Bestandsimmobilie typischerweise dazukommt.
Eigenkapital-Splitting
Die CO2-Steuer steigt jedes Jahr.
Ihr Puffer darf nicht auf null sein.
Egal, was die Politik beim Heizungsgesetz gerade anpasst — die CO2-Abgabe auf Gas und Öl ist gesetzlich verankert und steigt kontinuierlich. Wer eine Bestandsimmobilie mit alter Heizung kauft und danach kein Kapital mehr hat, sitzt in der Falle.
⚠ Häufiger Fehler — kein Puffer
Alles in den Kaufpreis
⚠ Heizung kaputt im ersten Winter: Notfallkredit zu ungünstigen Konditionen. Keine Reserve, kein Spielraum.
✓ Smarte Struktur — Puffer bleibt
Eigenkapital bewusst aufteilen
✓ Heizung kaputt? Kein Problem. Puffer deckt Sanierung ab. Blanko-Darlehen als Backup vorab vereinbart.
Was das in der Praxis bedeutet: Wer 30.000 € Puffer behält, zahlt etwas mehr Zinsen auf ein größeres Darlehen — aber schläft deutlich besser. Eine unerwartete Sanierung nach dem Kauf ist die häufigste Ursache für finanzielle Schieflage bei Bestandskäufern.
Sanierungspuffer ohne Grundbucheintrag
Das Blanko-Darlehen: Das Geld für die neue Heizung liegt bereit — ohne neuen Notar.
Ein Blanko-Darlehen ist kein Notfallkredit — es ist ein vorab strukturierter Sanierungspuffer ohne Grundbucheintrag, der bereitsteht, bevor die CO2-Rechnung oder die kaputte Heizung kommt.
Sanierungspuffer ohne Grundschuldeintrag
Vorab vereinbart, bereit wenn es brennt — das Geld für die neue Heizung liegt sicher bereit, ohne neuen Notar.
Kein Grundbucheintrag nötig
Der Kredit wird ohne Grundschuldbestellung vergeben — schneller und mit weniger Notarkosten als ein klassisches Hypothekendarlehen.
Vorab vereinbart, nicht erst gesucht
Wir vereinbaren den Rahmen vor dem Kauf. Im Ernstfall kann der Kredit schnell und ohne erneute Bonitätsprüfung abgerufen werden.
Typische Beträge: 20.000–80.000 €
Ideal für Heizungsaustausch, Dachsanierung, Fenster, Badsanierung oder energetische Maßnahmen nach dem Einzug.
Günstiger als Notfallkredit
Ein vorab vereinbartes Blanko-Darlehen hat bessere Konditionen als ein nachträglich beantragter Konsumentenkredit — weil Bank und Bonität bereits bekannt sind.
Kombinierbar mit KfW & BAFA
Für energetische Sanierungsmaßnahmen kann das Blanko-Darlehen mit KfW-Fördermitteln oder BAFA-Zuschüssen kombiniert werden.
Kein Druck, kein Zeitverlust
Wer nach dem Kauf renovieren muss und kein Geld hat, zahlt Aufschläge. Wer es vorab geregelt hat, entscheidet selbst — ohne Druck.
⚠ Ohne Blanko-Darlehen
Heizung kaputt, kein Puffer. Notfallkredit bei der ersten Bank, die zusagt — mit 8–12 % Effektivzins. Stress, Zeitdruck, schlechte Konditionen.
✓ Mit vorab vereinbartem Blanko-Darlehen
Sanierungsbedarf tritt auf. Darlehen wird abgerufen — vorab vereinbarte Konditionen, kein Stress, kein Notar, keine erneute Prüfung.
Hinweis: Konditionen und Verfügbarkeit von Blanko-Darlehen variieren je nach Bank, Bonität und Objektwert. Wir klären Ihren konkreten Rahmen gemeinsam — kostenlos und schufaneutral.
Die Zinstreppe glattziehen
Die Rate darf niemals eine Überraschung sein.
Die Zinstreppe glattziehen bedeutet: Zinsbindung, Tilgung und Laufzeit so aufeinander abstimmen, dass die Rate nach der ersten Zinsbindung nicht plötzlich springt.
Zinsbindung passend wählen
10, 15 oder 20 Jahre — je nach Lebensphase und Zinsniveau. Wer zu kurz bindet, riskiert die Treppenstufe. Wer zu lang bindet, zahlt unnötige Zinsaufschläge.
Tilgung realistisch ansetzen
Mindestens 2–3 % Anfangstilgung beim aktuellen Zinsniveau. Wer mit 1 % tilgt, hat nach 10 Jahren kaum Restschuld reduziert — und eine hohe Anschlussrate.
Sondertilgungsoptionen sichern
5–10 % jährliche Sondertilgung können die Restschuld zur Anschlussfinanzierung erheblich senken. Wir achten darauf, dass diese Option im Vertrag steht.
Anschlussfinanzierung mitdenken
Wir planen schon beim Erstkauf, was bei der Anschlussfinanzierung realistisch möglich ist — damit die zweite Zinsbindung keine böse Überraschung wird.
Kaufpreis-Check
Was wir beim Kaufpreis immer prüfen.
Nicht jeder Kaufpreis ist fair. Und nicht jeder faire Preis passt zur Bank-Bewertung. Wir schauen mit der Bank-Brille auf die Bestandsimmobilie — bevor Sie unterschreiben.
📋
Kaufpreis vs. Beleihungswert
Was der Verkäufer verlangt und was die Bank als Wert ansetzt, können sich erheblich unterscheiden. Das beeinflusst direkt die Finanzierungssumme.
⚠ Häufig unterschätzt
⚡
Energieausweis kritisch lesen
Energieausweis H oder schlechter bedeutet latenten Sanierungsbedarf und möglicherweise niedrigeren Beleihungswert. Wir ordnen das ein.
⚠ Direkt relevant für Finanzierungskosten
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Wohnfläche prüfen
Angegebene Wohnfläche und tatsächlich anrechenbare Fläche nach Wohnflächenverordnung können abweichen — das beeinflusst den Beleihungswert der Bank.
⚠ Dachschrägen, Keller, Nebenräume beachten
🏗️
Sanierungsrücklage einpreisen
Heizung, Dach, Fenster, Bad — was wann fällig wird, muss in der Finanzierungsstruktur berücksichtigt sein.
✓ Wir erfassen das gemeinsam früh
📜
Grundbuch & Belastungen
Eingetragene Wegerechte, Grundschulden, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte können die Finanzierbarkeit einschränken. Früh ansprechen, nicht nach dem Notartermin.
⚠ Oft erst spät aufgefallen
🏘️
Lage und Entwicklung
Nicht jede Lage wird von jeder Bank gleich bewertet. Wir kennen, welche Banken welche Lagen in NRW wie einschätzen — und suchen die passende.
✓ 400+ Banken, jede mit eigenen Kriterien
📑
Unterlagen vollständig & schlüssig
Grundrisse, Flurkarte, Teilungserklärung bei WEG, Nebenkostenabrechnung — fehlende Unterlagen stoppen die Finanzierung. Wir prüfen früh, was fehlt.
✓ Wir prüfen die Unterlagen-Qualität
💰
Kaufnebenkosten vollständig
Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %, Notar ca. 1,5–2 %, ggf. Maklerprovision ca. 3,57 %. Zusammen typisch 10–12 % — und die braucht die Bank als Eigenkapital.
⚠ Oft vergessen: Grundbucheintragung
Schulter an Schulter
Hauskauf ist keine Routine.
Für uns schon.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, trifft eine der größten Entscheidungen seines Lebens — oft unter Zeitdruck, mit wenig Erfahrung und zu viel Vertrauen in den Verkäufer. Wir sind auf Ihrer Seite.
Mit jahrelanger Praxiserfahrung im Bankenumfeld wissen wir, was Banken sehen wollen — und welche Objekte, Lagen und Unterlagen Probleme machen.
Unser Versprechen: Wir sind Ihr Sicherheitsgurt — nicht der Verkäufer, nicht die Bank.
“Endlich jemand, der Bankendeutsch übersetzt — und uns gesagt hat, was wir selbst nicht gesehen hätten.”
Martin Bittscheidt
Baufinanzierungsvermittler · Essen-Werden
§ 34i GewO · IHK-lizenziert
Stimmen aus der Beratung
Was Käufer an der Beratung schätzen.
„Endlich jemand, der Bankendeutsch übersetzt.“
„Beim Kauf wurden Kosten angesprochen, an die wir selbst nicht gedacht hatten.“
„Wir hatten das Gefühl: Da schaut jemand wirklich auf unseren Fall — nicht nur auf den Zinssatz.“
Häufige Fragen
Was beim Hauskauf oft als Erstes klärt.
Eigenkapital-Splitting bedeutet, nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital in den Kaufpreis zu investieren, sondern einen bewussten Liquiditätspuffer zu erhalten. Bei einer Bestandsimmobilie ist das besonders wichtig, weil unerwartete Sanierungskosten (Heizung, Dach, Leitungen) nach dem Einzug sehr häufig sind. Wer keinen Puffer hat, braucht einen Notfallkredit zu ungünstigen Konditionen.
Ein Blanko-Darlehen ist ein vorab vereinbarter Sanierungspuffer ohne Grundbucheintrag. Es wird ohne zusätzliche Grundschuldbestellung vergeben — kein Notar, keine Wartezeit. Wir vereinbaren den Rahmen vor dem Kauf, damit der Kredit im Ernstfall schnell und ohne erneute Bonitätsprüfung abrufbar ist. Typische Beträge: 20.000–80.000 € für Heizungsaustausch, Dachsanierung oder Fenster.
Die CO2-Steuer auf Gas und Öl ist gesetzlich verankert und steigt kontinuierlich. Wer eine Bestandsimmobilie mit älterer Heizung kauft, übernimmt diese laufenden Mehrkosten. Wir rechnen diese Kosten realistisch in Ihre Warm-Rate ein, bevor Sie unterschreiben — damit die monatliche Belastung wirklich planbar bleibt.
Die Zinstreppe glattziehen bedeutet: Zinsbindung, Tilgung und Laufzeit so aufeinander abstimmen, dass die Rate bei der Anschlussfinanzierung nicht plötzlich springt. Das passiert häufig bei zu kurzen Zinsbindungen oder zu niedriger Anfangstilgung. Wir planen das von Anfang an richtig.
Wir schauen mit der Bank-Brille auf das Objekt: Kaufpreis vs. Beleihungswert, Energieausweis-Klasse, anrechenbare Wohnfläche, Sanierungsrücklage, Grundbuchbelastungen, Lage und Unterlagen-Vollständigkeit. Was auffällt, sprechen wir früh an — vor dem Notartermin, nicht danach.
Meine Beratung ist für Sie komplett kostenfrei. Finden wir gemeinsam den besten Kredit, zahlt mir die Bank eine Provision. Bleiben Sie bei Ihrer Hausbank, weil sie das beste Angebot hat, verdiene ich nichts — aber Sie haben die Sicherheit, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.
Express-Start
Wie möchten Sie starten?
Drei direkte Wege zu mir — wählen Sie den, der am besten zu Ihnen passt. Persönlich, ohne Callcenter, ohne Umwege.
Persönlicher Rückruf
Rückruf zum Wunschtermin
Sie wählen Datum & Uhrzeit — ich rufe pünktlich zurück.
Per WhatsApp
Sofortiger Chat. Antwort meist innerhalb weniger Minuten.
- Text, Sprachnachricht oder Fotos senden
- Keine Wartezeit am Telefon
- Sie behalten den Chat-Verlauf
Direkt zu Martin Bittscheidt · Essen-Werden
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Festen Gesprächstermin direkt im Kalender wählen.
Telefon · Video · vor Ort in Essen-Werden
Ihr Sicherheitsgurt beim Hauskauf.
Kostenfreie, schufaneutrale Ersteinschätzung. CO2-Kosten, Eigenkapital-Splitting, Blanko-Darlehen. Persönlich aus Essen.
Direkt erreichbar
Telefon0201 890 763 33
E-Mailmb@vonwerden.nrw
AdresseHeidhauser Straße 54, 45239 Essen
ErreichbarMo–Fr 09–18 Uhr